Üürilepingutest tagastatud elamutes Mai Sõber, jurist



Enam kui pooled Põhja-Tallinna haldusterritooriumil asuvatest elamutest tagastati omandireformi õigustatud subjektidele aastatel 1994 ja 1995, mis tähendab, et lõpevad elamu tagastamisel kehtinud üürilepingute 13-aastased tähtajad (3+5+5). 13 aasta möödumisel ei laiene enam õigusjärgse omaniku majas elavale üürnikule omandireformi aluste seaduse (ORAS) §-st 12 1 ja elamuseaduse (ES) §-dest 32 ja 33 tulenevad kaitsesätted. Edasisi lepingulisi suhteid omaniku ja üürniku vahel reguleerib võlaõigusseadus (VÕS). Võlaõigusseaduse mõjusfääris on ka kõik need üürilepingud, mis on sõlmitud pärast elamu tagastamist.


Kuna üürilepingu 13-aastane tähtaeg hakkas kulgema elamu tagastamisest, siis on oluline teada, millal elamu tagastati. Elamu tagastamise kuupäev on kirjas aktis, mille alusel elamu omanikule tagastati, ning seda on võimalik täpsustada Põhja-Tallinna valitsuses.


VÕS § 326 lõige 2 annab üürnikule õiguse tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Seadus ei sätesta, millised on asjaolud, mida võiks üürilepingu lõppemisel lugeda rasketeks tagajärgedeks. Küll aga on raske tagajärg eelkõige seostatav sündmusega, mis on üürnikule ootamatu, mille vältimiseks on tal kas äärmiselt raske või võimatu midagi ette võtta. Üldjuhul on eelnev hinnangu küsimus.


Kui üürnik soovib lepingut pikendada, kuid omanik sellega ei nõustu, siis võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. VÕS § 329 lõike 3 kohaselt peab üürnik esitama taotluse üürilepingu pikendamiseks kohtusse või üürikomisjoni hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Menetluse ajal kehtib üürileping edasi senistel tingimustel. Üürilepingu pikendamise otsustamisel kaalub kohus või üürikomisjon mõlema poole huvisid ning arvestab lepingu sõlmimise asjaolusid ja sisu, lepingupoolte suhteid, üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada, olukorda eluruumide kohalikul turul (VÕS § 328 lg 2). Kui üürnik on üürilepingu pikendamist nõudnud korduvalt, tuleb arvestada ka seda, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks. Üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks ei rahuldata, kui pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui üürnikul on võlg üüri või kõrvalkulude eest, üürnik on oluliselt rikkunud kohustusi kasutada üüritud asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele (sellega seondub ka ebaseaduslik allkasutus), arvestada majaelanike ja naabrite huvidega, üürileandja pakub üürnikule teise samaväärse eluruumi (VÕS § 328 lg 1).


Kõik pöördumised üürileandja poole tuleks teha kirjalikult ja üle anda kas allkirja vastu või saata postiasutuse kaudu väljastusteatega üürileandja poolt näidatud aadressile. See on vajalik hilisemas kohtu- või üürikomisjoni menetluses.


Kuid enne, kui alustada menetlust, oleks ka üürnikul otstarbekas omalt poolt teha kõik selleks, et saavutada üürileandjaga vastastikku vastuvõetav kokkulepe üürilepingu pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Eelkõige on see aja võit üürnikule.


Seisuga 01.01.2007 on Põhja-Tallinna valitsuses arvel 568 munitsipaaleluruumi üürimist taotlevat sundüürnikku (Tallinna linnas kokku ligikaudu 1640). Tallinna linn on aastaid lahendanud ja lahendab edaspidi sundüürnike eluasemeprobleeme, kuid kõiki taotlusi lahendada kiiresti ja korraga ei ole võimalik. Mistõttu tuleks ka üürnikul olla aktiivne, suhetes omanikuga kokkuleppealdis, vajadusel paindlik.



Üürilepingutest tagastatud elamutes