Põhja-Tallinna SÕNUMID 27.04.2007
Olulistest tähtaegadest nn „sundüürnike” üürilepingute regulatsioonis

Kätte jõudmas on aeg, kus paljude nn sundüürnike üürilepingute 3+5+5, seadusest tulenev, s.o. Omandireformi aluste seaduses ja Elamuseaduses sätestatud kokku 13 aastane tähtaeg on lõppenud või hakkab lõppema ja tõusetub küsimus, mis saab edasi?
Selline seadusest tulenev tähtaeg kehtib üürisuhete puhul, mis olid tekkinud enne elamu tagastamist ja olenemata sellest, kas enne seda oli üürileping kirjalikult sõlmitud või mitte. Kui aga pärast elamu tagastamist (s.o. aktiga üle andmist õigusjärgsele omanikule) sõlmiti uus üürileping uue üürileandjaga, oleneb selle pikenemine ja tähtaeg sellest, kuidas pooled on lepingus kokku leppinud.

Pärast eelpool selgitatud 13 aastase tähtaja möödumist kohalduvad ka sundüürnike üürisuhtele alates 01.07.2002 jõustunud Võlaõigusseaduse (edaspidi: VÕS) sätted.
VÕS § 309 lõige 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Samas § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Lõige 3 täpsustab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Kui üürileandja teatab üürnikule 2 kuud enne lepingu tähtaja saabumist, et ei soovi lepingut pikendada, leping ei pikene.

Et siiski tagada üürnikule õiguskaitse, on Võlaõigusseaduses sätestatud üürniku õigus taotleda üürilepingu pikendamist. Selline õigus on üürnikul nii seadusest tuleneva tähtajalise üürilepingu (nn. sundüürniku üürilepingu) puhul kui ka siis, kui üürnik ja üürileandja on sõlminud uue, teistsuguse lepingu. Oluline on üürnikule endale selgeks teha, kas tema leping on tähtajaline või tähtajatu, sest selles sõltuvad üürilepingu pikendamise nõude esitamise tähtajad.
VÕS § 329 lg 2 sätestatud, et üürnikul on õigus nõuda tähtajatu üürilepingu pikendamist, esitades vastava taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemisteate saamisest.
VÕS § 329 lõige 3 sätestab, et tähtajalise üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse üürileandjale hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Üürilepingu pikendamist võib nõuda kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus.
Üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist.
Kuna eelpool on juba märgitud, et põhjuse üürilepingu pikendamise taotlemiseks annab eelkõige asjaolu, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed, on sellise raske tagajärje võimaliku saabumise tõendamise kohustus avalduse esitajal ehk üürnikul. Samas tuleb silmas pidada, et VÕS § 330 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nõuda, et koos lepingu pikendamisega muudetaks ka lepingutingimusi. Seega, kui üürnik on tõendanud, et temal ja tema perekonnal puudub võimalus endale teise eluaseme leidmiseks (üürimiseks, ostmiseks) ja seetõttu tekib lepingu lõppemisega neile raske tagajärg ning kui üürikomisjon või kohus jõuabki veendumusele, et lepingu pikendamise (mis ei pruugi olla kolm aastat) taotlus on põhjendatud, siis võib vaidlust lahendav organ üürileandja taotlusel kindlaks määrata ka uue üürilepingu tingimused (üüri ja kõrvalkulude suuruse ning maksmise korra, poolte õigused ja kohustused jne), mis võivad olla täiesti erinevad senisest üürilepingust.
Seega, kui üürnik enne üürilepingu tähtaja saabumist üürilepingu jätkamise võimalust välja ei selgita ja vajadusel õigeaegselt üürilepingu pikendamise taotlust ei esita, siis üürileping lõpeb ja sellisel juhul on üürileandjal õigus pöörduda eluruumi tagastamise nõudega üürikomisjoni või kohtusse. Juhul, kui leiab tuvastamist, et üürileping on lõppenud, saab vaidlust lahendav organ vaid otsustada, et üürnikul tuleb eluruum üürileandjale tagastada ning juhul, kui üürnik vabatahtlikult eluruumi ei vabasta, võib üürileandja nõuda ka üürniku ja temaga koos elavate isikute eluruumist välja tõstmist.

Priit Pärtelpoeg, Elamumajandusamet


Olulistest tähtaegadest nn "sundüürnike" üürilepingute regulatsioonis