Eesti Üürnike Liidu leheküljed elamumajanduse ja korteriühistute ajakirjas ELAMU nr 5 ja 6 2000.a. olid pühendatud omandireformi tagasivaatelisele ja üldistatud analüüsile, kusjuures reformist oli käsitluse alla võetud vaid tagastatud elamute ja neis elavate inimeste probleemistik. Eesti kodanik, meie sotsiaalminister aa.1990-1991, tööminister 1991-1992, Eesti Panga peaspetsialist 1993.a. ja nüüd Maailmapangas töötav majandusteadlane Arvo Kuddo vaatleb põhjalikult nn sundüürnike tekkemehhanismi ning teeb ettepanekuid omandireformi kõige valusama külje vähem valulisteks lahendusteks.

Ebba Räätsa koostatud ja kirjastuse TEA poolt 2000.a. välja antud artiklite kogumikust “Eesti uue aastatuhande lävel. Väikerahva võimalused ja valikud.” tegi refereeringu Urmi Reinde.

Kuna tänaseks on mitmed faktilised asjaolud muutunud, lühendas neid tekste enne kodulehele panekut Vello Rekkaro. Huvi korral on võimalus terviktekste paberilt lugeda eelosundatud kohtadest.

 

 

OMANDIREFORMI VASTUOLUD

 

Arvo Kuddo

Maailmapanga ökonomist Washingtonis

 

Omandireformi poliitiline taust

 

19. detsembril 1990 võttis Eesti Vabariigi Ülemnõukogu veidi enam kui 60 saadiku häälega vastu otsuse “Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest”. Sellega pandi alus restitutsiooniideoloogial põhinevale omandiõiguse täielikule taastamisele õigusliku järjepidevuse alusel.

Poliitilisele otsusele omandireformi aluste kohta ei kirjutanud alla “Rahvarinne” (tollane suurim rahvaühendus), Maaliit, “Vaba Maa” jt. Ei tehtud põhjalikke küsitlusi ega uuringuid, et teada saada rahva ja valijate arvamust Eestit okupeerinud riikide tegevuse tulemusel võõrandatud ja hävitatud omandi tagastamise, asendamise või kompenseerimise ulatuse, viiside ja vormide kohta.

Lähtudes nimetatud poliitilisest otsusest võttis Ülenõukogu 13. juunil 1991 vastu omandireformi aluste seaduse (ORAS).¹ Järgnevatel aastatel on nimetatud seadust vähemalt 30 korda täiendatud ja parandatud.

(1 Omandireformiga seotud õigusaktide väljatöötamiseks moodustatud ajutisse omandireformi komisjoni kuulusid: V. Aasmäe, J. Allik, I. Hallaste, J. Jõerüüt, S. Kallas, K. Kama, A. Kamratov, K. Koha, I. Koolmeister, I. Odrats, M. Oviir, H. Peterson, J. Raidla, K. Sergij, A. Tamm, E. Terk, L. Tõnisson, R. Vallner, R. Vare, P. Varul ja N. Zolin.)

Erinevalt teistest siirderiikidest otsustasid Eesti poliitikud valida okupatsiooniaastatel võõrandatud omandi valdavalt täieliku tagastamise tee. Samal ajal kehtestati ka äärmiselt laiaulatuslik õigustatud subjektide ring. Kas sellises mahus tagastamine ja kompenseerimine ei käi süsteemsete reformidega ning siirdeprobleemidega maadlevale väikeriigile üle jõu, küsib Arvo Kuddo.

Koos otsusega omandi täielikust tagastamisest oleks tulnud ette näha ka vastavad meetmed, mis kompenseerivad täielikult ühtede elanikkonna gruppide õiguste piiramisega või reformi elluviimisega kaasnevad kahjud ja kulud. Omandireformi käigus tekkinud põhivastuolud omanike ja tagastatud majades elavate üürnike suhetes tulenevadki poliitilise otsusega kaasnevate tagajärgede kompenseerimise ebapiisavusest.

Kuddo on veendunud, et Nõukogude perioodil õigusvastaselt võõrandatud vara täielik tagastamine ja kompenseerimine eeldanuks põhjalikke majanduslikke kalkulatsioone. Seda aga ei tehtud. Eesti riik võis kehtestada seadusandlikke piirangud omandi tagastamisel, nähes ette ja rakendades lisaks vara otsesele tagastamisele ka muid võimalusi omandi asendamiseks ja kompenseerimiseks ning kitsendada omandireformi ôigustatud subjektide ringi. Ka seda ei tehtud. Vastupidi – hoopis laiendati saajate ringi!

Kuddo meenutab, et tagastamisele kuuluv vara oli 50 aasta kestel korduvalt omanikku muutnud. Omanikeks olid riik, omavalitsused, fűűsilised ja juriidilised isikud. Esitatud tagastamis- või kompenseerimistaotluste arv – üle 220 000 – kinnitab, et enamikul peredest oli midagi saada Ja punkt. Kes siis ära andmiseks avaldas. või midagi ära anda.

Sundüürnike põhiseaduslike õiguste piiramine

 

Vastavalt Eesti NSV ajutise Ülemnõukogu Presiidiumi seadlusele 1940. aastast suurte majade natsionaliseerimise kohta kuulusid natsionaliseerimisele majad, mille kasuliku põrandapinna suurus ületas Tallinnas, Tartus, Narvas ja Pärnus 220 ruutmeetrit. /ENSV Teataja 1940/. 1940. aastate lõpul natsionaliseeriti ka endistele korteriühingutele kuulunud elamispind.

Arvo Kuddo märgib, et osale võõrandatud elamispinnast asusid elama Eestit okupeerinud N. Liidu administratiivaparaadi ja sõjaväe esindajad. Põliselanikud olid sunnitud oma eluaseme maha jätma, sealhulgas massirepressioonidega kaasnenud arreteerimiste ja riigist deporteerimise tõttu. Teisele osale võõrandatud elamispinnast jäid elanikud edasi elama ning kasutasid järgnevatel nõukogude perioodi aastatel elamufondi subsideerimisega kaasnenud eeliseid. Viimaste hulka kuulusid eelkõige endiste korteriühingute liikmed. Lisaks kustutas nõukogude võim elamutel ja maal lasunud võlad.

Poole sajandi jooksul on võõrandatud eluasemetega toimunud suuri muutusi. Osa korteritest ja elamutest on korduvalt vahetanud üürnikke. Sealhulgas on ka endised omanikud ise vahetanud võõrandatud kortereid teise elamispinna vastu või on parandanud oma elamistingimusi uue riigi poolt finantseeritud ja ehitatud elamispinna arvel.

2000. aasta augustikuu andmeil elab tagastatud 5226 elamus täna hinnanguliselt 22 500 perekonda ehk ligi 50 000 tuhat inimest. /Ehitus 1999/. Eestis puudub korrektne ja läbipaistev riiklik register kõikide tagastatavates majades elavate perede kohta. Samuti pole välja selgitatud nende perede vajadusi ja võimalusi uue elamispinna hankimisel.

Nõukogude perioodil said pered oma elamispinna vastavalt tol ajal kehtinud seadustele. Korterid olid üürnike kasutusvalduses. Riik andis korteri tähtajatuks kasutamiseks. Korterivaldajalt võis korteri ära võtta vaid kohtu teel. Seega puudutab vara ja eelkõige elamispinna tagastamine kolmanda isiku, sealjuures seaduslikul alusel tagastatavasse majja või korterisse elama asunud pere, elulisi huve.

Omandireformi aluste seadus ja sellega seonduvad muud seadusandlikud aktid, eelkõige eluaset puudutavad elamuseadus ja eluruumide erastamise seadus, on lõhestanud Eesti űhiskonna ning on tekitanud tõsised pinged mitte ainult endiste omanike ja nende järeltulijate ning viimastele tagastatud majades elavate üürnike vahel, vaid on viinud olukorrani, kus suur osa elanikkonnast on kaotanud usalduse riigi institutsioonide vastu üldse. Senise kodu kaotanud sundüürnikud süüdistavad riiki kodanike põhiseaduslike õiguste rikkumises. Omanikud omakorda süüdistavad riiki ning üürnikke, et nad ei saa kehtestatud piirangute tõttu tagastatud omandit kasutada, käsutada, hallata.

 

Omandireformi aluste seadus ja sellega kaasnevad seadused, nagu kõik teisedki seadused, peavad järgima Põhiseadust ja rahvusvahelisi konventsioone. Sätestab ju ka Põhiseaduse § 102, et “Seadusi võetakse vastu kooskõlas põhiseadusega”. Nii näiteks järeldub Põhiseaduse § 10 sätetest õiguspärase ootuse ja võrdse kohtlemise printsiip. Põhiseadus eeldab ka õiguskindluse põhimõttest kinnipidamist. Nii ei saa inimesele kord antud õigusi tagasiulatuvalt ära võtta, vähemalt mitte ilma piisava kompensatsioonita.

Põhiseaduse § 11 sätestab, et “Õigusi ja vabadusi tohib piirata ainult kooskõlas põhiseadusega. Need piirangud peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste olemust”. Seega ei luba Põhiseadus kodanikke nende seaduslikul teel omandatud kodust ja sellega kaasnevatest varalistest õigustest samaväärset elamispinda asemele pakkumata ilma jätta. Sätestab ju ka Põhiseaduse § 33, et “Kodu on puutumatu”.

Omandireformil on ka rahvusvaheline aspekt. Nimelt ei ratifitseerinud Riigikogu 13. märtsil 1996. aastal Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni esimest lisaprotokolli. Riigikogu oli sunnitud tegema reservatsiooni omandireformi aluste seaduse ning ka paljude teiste omandireformi seaduste suhtes, kuna need on vastuolus konventsiooni sätetega. Ratifitseerimisseaduses on nimetatud üle 100 omandireformi sätte, mis on jäetud reservatsiooni alla.

Sellega tõdeti, nendib Arvo Kuddo, et meil ei kehti inimõigused ja põhiseadus omandiõiguse vallas osale elanikkonnast, piirates sellega tuhandete Eesti Vabariigi kodanike inimõigusi. Sellega tõsteti Eesti omandireform inimõigustest kõrgemale. Euroopa Liitu pürgides tuleb Eestil need sätted varem või hiljem ratifitseerida ning viia omandireform kooskõlla Põhiseadusega ning Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooniga.

ORAS läheb vastuollu ka seaduse enesega, sest seaduse § 2 lg 2 ütleb otseselt, et “Omandireformi käigus vara tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele ei tohi kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut”.

ORASe vastuvõtmise ajal ei olnud veel eluruumide erastamise seadust ega ka elamuseadust, mis halvendasid üürnike olukorda oluliselt. Omandireformi kavandades arvestasid reformi autorid, et inimestele jääb eluks ajaks õigus elada oma korteris ning riik takistab üüride ülemäärast tõusu. Kuid juba aprillis 1992. aastal vastu võetud elamuseadus võttis sundüürnikelt selles üürikorteris eluaegse elamise õiguse ära.

Mais 1993. aastal võeti vastu eluruumide erastamise seadus. See sätestas, et erastamisele ei kuulu õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus ettenähtud korras, kuni tagastamise või kompenseerimise küsimuse lahendamiseni. Kuddo märgib, et sellega kitsendas eluruumide erastamise seadus erastamisele kuuluvat riigi eluruumide loendit pool sajandit tagasi õigusvastaselt võõrandatud ja nüüd tagasitaotlevate pindade võrra. Nimetatud majades elavad pered jäid ilma õigusest erastada oma seaduslikul teel omandatud eluase.

Eestis kehtestati erakordselt soodsad tingimused eluaseme erastamiseks. Eluruume võimaldati erastada rahvakapitali obligatsioonide, õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisel väljaantud väärtpaberite, raha, rahvakapitali obligatsiooni arvestuskaardile kantud tööaastate või tööosaku eest ühismajandi varas. Üks tööaasta oli ekvivalentne üheksakorruselise paneelelamu korteri üldpinna ühe ruutmeetriga. Ühe tööaasta arvestuslik väärtus oli 300 krooni. Reeglina sai enamus peresid erastada oma korteri tasuta, kuna pereliikmete tööaastad võimaldasid katta vajalikud kulud. Vajadusel võis tööaastaid kehtestatud nominaalväärtusest ka märksa soodsamalt juurde osta.

Lisaks kodu kaotamisele jäid üürnikud ilma võimalusest erastada nn kollaste kaartide ehk tööaastate eest oma korter, mille keskmine turuväärtus ületab näiteks Tallinnas 1999. aasta seisuga mitme aasta või isegi kümmekonna aasta keskmise palga. Erastanud pered saavutasid seoses sellega märkimisväärse rahalise võidu. Kuddo arvates moodustasid suure osa soodsalt elamispinna erastanud elanikest sõjajärgsetel aastatel Eestisse asunud migrantide perekonnad, kes omal ajal majutati valdavalt uutesse elamutesse.

Tagastamise otsused tehti üürnike jaoks anonüümsetest linnaametnikest koosnevate komisjonide poolt. Üürnikel endil kui asjast otseselt huvitatud isikutel puudus võimalus protsessis osaleda või tagastamise dokumentidega tutvuda. Üürnikke tehtud otsustest ei teavitatud. Üürnikud said reeglina eluaseme tagastamisest teada omanikelt ja sedagi suure hilinemisega – peale otsuse vaidlustamise tähtaja möödumist. Kuni 1998. aastani ei lubatud üürnikel isegi tutvuda oma eluaseme tagastamist puudutavate dokumentidega. Arenenud riikides saab taolise kaaluga otsuseid teha vaid kohus. Riiklik ja ühiskondlik järelvalve tagastamise ja kompenseerimise otsuste üle on ilmselgelt ebapiisav.

Et tegemist oli massilise andmete võltsimisega, näitab fakt, et ainuüksi Tallinnas olid 1995. aasta alguseks tehtud 4300 subjektsuse otsusest 23 % negatiivsed. Seega andis juba esimeste aastate praktika aluse seada kahtluse alla paljude tagastamisotsuste seaduslikkus.

Alles 1998. aasta novembris jõudis Riigikogu ORASe muutmise seaduseni, millega anti üürnikele võimalus pöörduda halduskohtusse õigusvastaselt võõrandatud vara või tagastamisest või kompenseerimisest tulenevate vaidluste lahendamiseks. Nimetatud seaduseparanduse alusel võis tagastatud elamus elav üürnik, kellele valla- või linnavalitsus ei olnud seaduse jõustumise päevaks teatanud kirjalikult elamu tagastamise otsusest, esitada halduskohtusse kaebuse kahe kuu jooksul käesoleva seaduse jõustumisest. Kehtestatud kahe kuu jooksul vaidlustasid ainuüksi Tallinnas ligi 1 400 sundüürnikku linna poolt tehtud tagastamisotsused.

Esialgu loeti sundüürnike üürileping kehtivaks kolmeks aastaks. Jaanuaris 1997 vastuvõetud omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse kohaselt pikenes see aeg veel viie aasta võrra. Seega aastal 2003, peale kümne aasta pikkust kodukaotamishirmus elamist, jäävad tuhanded pered ilma õigusest oma senisele, kunagi seaduslikul teel soetatud eluasemele.

 

Kompensatsioonimehhanism sundüürnikele

 

Eestis olid ja on tänagi olemas kõik võimalused seadusandlikul teel lahendada üürnike-omanike vastuolud ning pehmendada omandi üleminekut. Teatavasti on võtmeprobleemiks omandireformi käigus tagastatud majade elanikele asenduspinna leidmine või uue pinna ehitamise-ostmise finantseerimine.

Omandireform nägi ette vahendite eraldamise elamispinna tagastamisega seotud vastuolude lahendamiseks. Loodud on sihtasutus “Eesti Eluase”. Tegelikus elus on kavandatud mehhanism osutunud ebapiisavaks. Eluasemeprobleemide lahendamise raskuspunkt on langenud tagastatud majades elavatele peredele endile.

Enne 1993. aastat vastu võetud riigi- ja munitsipaalvara erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse jõustumist tuli erastamise eriarvet omavatel erastamise korraldajatel Eesti Erastamisettevõttel ja Riigivaraametil kanda 31. juuli 1993. aasta seisuga eriarvel olevast summast 50 % üle Hüvitusfondi, 40 % Vabariigi Valitsuse erastamise reservfondi ja 10 % Eesti Panga reservfondi põhi- ja reservkapitali täiendamiseks.

 

Riigi- ja munitsipaalvara erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse vastuvõtmisel mais 1993 tuli riigivara erastamisest laekunud raha osas teha rahaeraldused järgnevalt: 1) 10 % - eelarvevälisesse sotsiaalfondi pensioni sihtkapitaliks; 2) 10 % - eelarvevälisesse sotsiaalfondi tööhõivetoetuse sihtkapitaliks; 3) 10 % - Eesti Panga põhi- ja reservkapitali täiendamiseks; 4) 20 % - Valitsuse reservfondi õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise korraldamisega seotud kulude katteks; 5) 50 % - Hüvitusfondi.

Ka munitsipaalvara, riiklike ja munitsipaaleluruumide ning riigimaa erastamisest laekuvast rahast tuli vastavalt 30 %, 20 % ja 30 % eraldada õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise korraldamisega seotud kulude katteks.

Puuduvad andmed, kui palju sellest rahast on kulutatud tagastatud majades elavate perede eluasemeprobleemide lahendamisele.

Aprillis 1996. aastal vastu võetud erastamisest laekuva raha kasutamise seadus nägi ette erastamisseaduse alusel riigi omandis oleva vara erastamisest laekunud rahast eraldada 25 % valitsuse asutatud Eluasemefondi (1998.a. oktoobris űmber nimetatud sihtasutuseks “Eesti Eluase”), 25 % valitsuse eelarvevälisesse omandireformi reservfondi, 45 % Hüvitusfondi ning 5 % Keskkonnafondi. Munitsipaalvara erastamisest laekunud rahast nähti ette eraldada 25 % kohaliku omavalitsuse omandireformi reservfondi ning 50 % kohaliku omavalituse eluasemefondi.

 

Vastavalt Valtsuse määrusele 26. novembrist 1996 “Erastamisseaduse alusel riigi omandis oleva vara erastamisest Euasemefondi laekunud raha kasutamise ja jaotamise kord’, tuli Eluasemefondi laekunud rahast kasutada sihtotstarbeliselt laenukapitalina järgmistes põhisuundades: 60 % tagastatavate eluruumide üürnike ümberasumiseks või eluruumi ostmiseks; 20 % kohalikele omavalitsustele tagastatavate majade üürnikele üüripindade ehitamiseks, renoveerimiseks või ostmiseks; 20 % õigusjärgsetele omanikele neile tagastatud elamute renoveerimiseks.

Omandireformi reservfondi laekunud raha nähti ette kasutada vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega või selle tulemusena tekkivate tööhõivega seotud probleemide lahendamiseks või kulude katteks.

Seega loodi siirdeperioodil seadusandlik alus vara suhteliselt valutuks üleminekuks endistele omanikele ja nende järeltulijatele. Kahjuks jõudis vaid väike osa erastamisest laekunud rahast nende peredeni, kes kannatasid võõrandatud vara tagastamisest kõige enam, so sundüürnikeni.

 

Erastamisest laekuva raha kasutamise seadust on korduvalt täiendatud ja muudetud. Nii suurendati erastamisest laekunud vahenditest valitsuse eelarvevälise omandireformi reservfondi osakaalu 1999. aasta veebruaris 30 %-le, sealhulgas tööhõive sihteraldisteks 10 %. Kuddo sõnul oleks põhimõtteliselt võimalik erastamisest laekuva raha jaotust veelgi muuta ning suunata enam vahendeid üürnikele asenduspinna leidmiseks. Hüvitusfondi juhatuse esimees A. Tammemäe väidab, et põhikirjaliste funktsioonide täitmiseks ei ole Hüvitusfondil enam tarvidust erastamisraha järele 1998. aastal laekus nimetatud fondi erastamisest 235 miljonit krooni ja 1999.a juba esimesel poolaastal 214 miljonit krooni.

 

EVP-laen

 

Valitsuse määrus nägi ette sooduslaenu tagastatava eluruumi üürnikele, mille tagasimaksmiseks võis 100 % ulatuses kasutada erastamisväärtpabereid (EVPsid) kuni nende kasutusaja lõpuni. Laenu lubati 2/3 ulatuses ostu-müügilepingus märgitud eluruumi hinnast, mis ei tohtinud olla suurem kui 2/3 laenutaotleja kasutuses oleva eluruumi turuväärtusest. EVPde hind kõikus viimastel aastatel ühe kolmandiku ümber nende nominaalväärtusest ja see võimalus tundus üürnikele eriti soodsana. Samas nõuab ka see laen märkimisväärseid vahendeid EVPde endi ostmiseks ning seda eriti Tallinnas, kus korterite turuhinnad on tunduvalt kõrgemad vabariigi keskmisest. Nüüd: 1EVP=0,75EEK!

Kehtestatud kord näeb ette, et lisaks omavahendite olemasolule EVP laenu finantseerimiseks tuleb sundüürnikul arvestada eluasemetingimuste halvenemisega, kui ise ei leita täiendavaid vahendeid lisapinna finantseerimiseks 1/3 ulatuses. Ka see on vastuolus ORASe põhimõttega, et vara tagastamine või kompenseerimine ei tohi kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut.

1996. aastast – pärast erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse vastuvõtmist -- on Eestis erastatud palju suuri riigiettevõtteid: RAS “Kiviter”, RAS “Eesti Merelaevandus”, RAS “Estonian Air”, RAS “Eesti Kindlustus”, RAS “Silmet”, Rakvere ja Moe Piiritusetehas, AS “Liviko”, AS ‘Eesti Telekom”, AS “Eesti Gaas” jpt. Ainuüksi Eesti Telekomi erastamisest laekus riigile 3,06 miljardit krooni. Vaid väike osa laekunud rahast on jõudnud tagastatud majade üürnike eluaseme asendamiseks/kompenseerimiseks. Osa nimetatud ettevõtetest on vormiliselt erastatud nn aktsiakapitali laiendamise teel, kus välispartneri poolt tehtud sissemaksed kanti eelarvesse (näiteks “Eesti Merelaevanduse” ja “Estonian Air’i” erastamine). Suurem osa laekunud rahast on omakorda kantud makromajanduslike riskide vähendamiseks moodustatud stabiliseerimisreservi või otse eelarvesse.

Arvo Kuddo tuletab meelde, et juba 1997. aastal väljastas Eesti Eluasemefond Erastamisagentuurilt laekunud rahast pankadele EVP-laene kokku 155 miljonit krooni ning laenu õigusjärgsetele omanikele elamute kordategemiseks 10 miljonit krooni. 1998. aastal väljastas sihtasutus “Eesti Eluase” EVP-laenu jaoks 130 miljonit krooni.

 

Eluasemefond

 

Tallinnas loodi Eluasemefond juba aastal 1991 eesmärgiga anda vähekindlustatud linnarahvale laenu elamistingimuste parandamiseks. Ligi pool fondi vahenditest oli ette nähtud sundüürnikele. Tallinnas Eluasemefondi rahaeraldisi kontrollides aga selgus, et ametiseisundit ja erakonnasidemeid kasutades said sellest fondist laenu hoopis linnavalitsuse juhtivtöötajad. Raha on kasutatud ka linnaeelarve puudujääkide finantseerimiseks ja muudeks kulutusteks. Tallinna linnavalitsus oli Eluasemefondist võtnud oma vajaduste katteks enam kui 20 miljonit krooni.

Tallinna Tehnikaülikooli sotsioloogia õppetooli ja linnauuringute instituudi poolt korraldatud uuringute põhjal sooviksid ligi pooled üürnikud tagastatud elamutes jätkata korteri üürimist kas eraomanikult või olla üürnikuks munitsipaalkorteris. Tingituna valikuvõimaluste nappusest, puudus enam kui kolmandikul uuritutest oma strateegia elamispinna küsimuse lahendamiseks. Vaid väike osa küsitletutest soovisid osta korteri EVP-de, pangalaenu või omanikult saadava pangalaenu eest või olid valmis ehitama väikemaja oma vahenditega.

Kuddo rõhutab, et arvestades valdava osa Eesti elanikkonna nappe sissetulekuid, mis ei võimalda isikliku elamispinna soetamist isegi pakutud soodustingimustel, on vajalik riigi- või kohalike omavalituste jätkuv kontroll üüride kasvu üle ning üürisuhete märksa põhjalikum reguleerimine.

 

Omanike õigused

 

Nõukogude okupatsiooni aastatel tehtud ülekohus puudutas kõiki Eesti elanikke ega piirdunud vaid kinnisvara võõrandamisega. Näiteks kaotasid loomeisikud õiguse intellektuaalsele omandile. Ülekohus otsustati aga heastada tänaste maksumaksjate arvel vaid kinnisvara osas ja sedagi mitte kõigile omanikele.

ORASe alusel ei kuulu tagastamisele valdav osa omal ajal väärtpaberites, hoiustes ja sularahas akumuleeritud varast. Tõsi küll, omandireformi aluste seadusesse on omandireformi objektina sisse kirjutatud ka aktsiad ja osatähed, arvestamata neil lasunud võlgu. Aktsia ja osatäht on omandireformi objektiks, kui aktsia ja osatäht on 1940. aasta 18. juuli väärtpaberite käibe korraldamise seaduse kohaselt registreeritud või 1940. aasta 1. augusti natsionaliseerimise korraldamise seaduse alusel esitatud ja kantud vastavasse nimekirja. Vaid väike osa aktsiatest jm väärtpaberitest on kompenseeritud.

Kinnisvaras hoiab oma vara kõige konservatiivsem osa omanikke. Nendel omanikel oli nüüd võimalus tihtipeale laenatud kapitali eest ehitatud/omandatud ja vahepeal isegi suurenenud vara tagasi saada.

Teatavasti nägi ORAS vara tagastamisel kitsendusena ka muid piiranguid. Vara loeti endisel individualiseeritud kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt 50%! muutunud. Vastasel juhul rakendati vara kompenseerimist EVP-des, mis vähendas tunduvalt tagastatava vara reaalväärtust võrreldes kinnisvara turuhinnaga.

Seega said suure eelise need omandireformi õigustatud subjektid, kelle vara oli pärast 50 aastat tsiviilkäibes olekut säilitanud oma esialgse kuju ja suuruse ORASes kehtestatud piirangute ulatuses. Paljudel juhtudel oli see vara isegi suurenenud. Näiteks oli elumajadesse riigi või kohalike omavalitsuste kulul sisse viidud keskkütte, gaas, vesi. Nõukogude perioodil kehtinud korteriüür 13 kopikat elamispinna ruutmeetrilt kattis vaid viiendiku jooksvatest elamufondi ülalpidamiskuludest.

Kuddo kirjutab, et 1920-1930. aastatel kasutati Eestis majade ja korterite ehitamiseks ulatuslikult hüpoteegitagatisega laenu ning paljud majad olid tegelikkuses pangale panditud. Tihti ületasid võlad maja tegeliku maksumuse ning Balti eraseaduse kohaselt ei kuulunudki see maja nn. endisele omankule.

Kuigi valdavalt on kõik sellekohased dokumendid arhiivides olemas, on vastavalt ORASe § 11-le omandireformi käigus jäetud arvestamata varadel olnud võlad ja hüpoteegilaenud, samuti maal lasunud väljaostuvõlad, mille nõukogude võim teatavasti kustutas. Seetõttu said 1990. aastatel omanikeks ka need, kes seda enne 1940. aastat ei olnud või kuulus tagastamisele vara, mille väärtus ületas märkimisväärselt võõrandatud vara maksumuse.

Paljud majad ehitati linnamaale (kruntrendimaale, obrokimaale), mille suhtes maja omanikul polnud omandiõigust. Kuid detsembris 1993. aastal võeti vastu endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seadus, mis nägi ette endise kruntrendimaa tasuta andmise endise kruntrendimaa pidaja või tema pärijate omandisse. Selle seaduse kohaselt anti endine kruntrendimaa (obrokirendimaa) tasuta endise kruntrendimaa (obrokimaa) pidaja või tema pärijate omandisse või kompenseeritakse neile selle maksumus 95 protsendi ulatuses.

Järelikult sai üks osa omanikest vara tagastamise ja kompenseerimise käigus suuri eeliseid. Need omanikud, kelle vara ei ole säilinud või on säilinud vähem kui 50 % ulatuses, võivad saada kompensatsiooniks vaid EVP-sid, mis alandab tunduvalt tagastamisele kuuluva vara reaalväärtust.

 

Arvo Kuddo arvates on vaieldamatu ka see, et lähtudes omandireformi aluste seadusest ja teistest seadusandlikest aktidest ei saa üks osa omanikest täna oma omandit kasutada, käsutada ja hallata. Omanike sellekohased vastulaused on valdavalt suunatud sundüürniku staatusesse surutud perede vastu.

 

Elamureformi kavad ja asenduspinna eraldamise võimalused

 

Elamumajanduses kavatseb riik vaid toetada omanike ja űűrnike probleemide lahendamist, samas hoidudes pakkumast välja kiireid lahendusi tekkinud konfliktidele. Võimalused suhteliselt valututeks lahendusteks on olnud aga olemas.

Aastatel 1990-1998 moodustas negatiivne rändesaldo Eestis ligi 85 000 inimest. Riigist lahkunud inimesed reeglina müüsid oma elamispinna või seoses N. Liidu ja Venemaa armee lahkumisega tagastati see elamispind Eesti riigile. Vabanenud elamispinna arvelt oleks riigil olnud võimalik lahendada tagastatud majades elavate perede eluasemeprobleem.

Kuna kortereid kui kinnisvara 1990. aastate algul müüa ei saanud, siis müüdi korterite asustamisõigust. Vene sõjaväelaste ja nende perekondade lahkumise kõrgperioodil läks suur osa linnale kuulunud elamispinnast kinnisvarafirmade kätte, kuigi esialgselt lubati anda vabanenud korterid soodsalt sundüürnikele.

Tallinnas müüdi asustamisõiguse alusel maha 140 000 ruutmeetrit varem linnale kuulunud elamispinda ehk 3125 korterit. Samas on Tallinnas korterijärjekorras ikka veel üle 5000 sundüürniku.

 

1998. aastal asus valitsus vastava asjatundjate komisjoni moodustamise teel välja töötama elamureformi, mis muu hulgas pidi toetama omanike ja üürnike probleemide lahendamist, nähes ette kuni 2500 üürikorteri loomist munitsipaalelamufondis (neist 40 % Tallinnas) eelkõige olemasolevate eluruumide renoveerimise, ehitamise ja vajadusel taasmunitsipaliseerimise teel.

Programm nägi algselt ette eraldada kuni aastani 2010 riigieelarvest eluasemesfääri 5,25 miljardit krooni ning täiendavalt 1,5 miljardit krooni munitsipaaleelarvetest, mis peaks lisama kohaliku omavalitsuse eluasemefondi 12 000 — 15 000 üürikorterit. 1999. fiskaalaasta eelarvekriis võib aga kanduda ka järgevatesse aastatesse, mis teeb kavandatu elluviimise vähemalt elamuprogrammi esimestel aastatel vähetõenäoliseks.

 

Majandusteadlane Kuddo meenutab, et arengukava esimese aasta - 1999. aasta riigieelarve esialgses projektis nähti eluasemefondile ette 150 miljonit krooni. Eelarvet kärpides jäi vastu võetud riigieelarves sihtasutusele “Eesti Eluase” eraldisi vaid 20 miljonit krooni eest ning elamuseaduse täitmiseks 103 miljonit krooni. 1999. aasta lisaeelarvega vähendati esimesena nimetatud summat 7 miljoni krooni võrra ja teine kustutati riigieelarvest täielikult. Seega kukkus kavandatud elamumajanduse esimese aasta arengukava läbi.

Olemasolev elamufond amortiseerub kiiresti. Ehitusspetsialistide hinnanguil oleks vaja vähemalt kaks miljardit krooni investeeringuid aastas, et peatada elamufondi edasine lagunemine. Heidutatud űűrnikud ei julge nõuda nende kasutuses olevate korterite ja majade kordategemist.

Kulub ilmselt aastaid, enne kui tekib massiline üürnike kiht, kes suudaksid maksta üüri kehtivas turuhinnas. Rahvusvaheliste kogemuste põhjal on keskmise pere tarbimiseelarves kulutustes eluasemele talutavuse piiriks 25-30 protsenti pere tarbimiskuludest.

 

Eesti elamumajanduse arengukava 2010. aastani näeb ette, et 2003. aastaks, mil sundüürnikel kaob seaduslik õigus olemasolevale eluasemele, peavad viimased uue elamispinna saama. Arengukava järgi peab riik sundüürnikele eluaseme loomiseks lähema kolme aasta jooksul eraldama 750 miljonit krooni, mille eest saaks rajada kuni 2500 korterit. 1999. aasta majanduslikud raskused võivad selle programmi elluviimist veelgi edasi lükata. Nüüdseks on kõik see kõrvale jäetud, ei kavatseta midagi teha.

 

Piirangud omandi tagastamisel teistes siirderiikides (ELAMU nr 6, lk 21)

 

Arvo Kuddo hinnangul puutusid restitutsiooniprobleemidega kokku ka teised Ida-Euroopa siirderiigid. Enamus neist aga on kehtestanud küllaltki karmid piirangud nii isikute ringi kui ka tagastatava omandi suhtes.

Ungaris piirati omandireformi subjektide ring, kellel oli õigus saada kompensatsiooni seoses ajavahemikul 1. maist 1939 kuni 8. juunini 1949 toimunud vara võõrandamisega, vaid nende isikutega, kes olid sel ajavahemikul Ungari kodanikud või nende sugulased (s.o omanik ja tema järeltulijad ning omaniku abikaasa, kes oli võõrandamise ajahetkel pere liige) ning kes olid ka järgneval perioodil Ungari kodanikud ja alalised elanikud (st emigrandid jäeti subjektide ringist välja). Samuti ka isikud, kes ei olnud Ungari kodanikud, kuid elasid Ungaris ajavahemikul kuni 31. detsembrini 1990 (rääkimata hilisemal perioodil Ungarisse elama asunutest), ei kuulu selles riigis omandireformi õigustatud subjektide ringi.

Ungaris 2. juunil 1992. aastal vastu võetud uue seaduse kohaselt laiendati vara võõrandamise perioodi, mille jooksul toimunud võõrandamine kuulus kompenseerimisele, ajavahemikuks 11. märtsist 1939. a. kuni 23. oktoobrini 1989. a. Samas kehtestati tagastatava vara väärtuse ülempiiriks 5 miljonit forintit ehk 65 000 dollarit (10. augusti 1991.a vahetuskursi alusel). Seejuures toimus kompenseerimine mitte füüsilise omandi tagastamisena, vaid nn kompensatsiooniosakutena, mida võis kasutada erastamisele minevate riigiettevõtete aktsiate omandamiseks, samuti maa jm kinnisvara ostmiseks. Seejuures oli võõrandatud vara kompenseerimise ulatus sügavalt regressiivne: 100protsendiliselt kompenseeriti vara kuni 200 000 forinti ulatuses, mis võrdus 1. jaanuari 1994. a. vahetuskursi alusel ligi 2000 dollariga, kuid ainult 10 protsendi ulatuses vara puhul, mille väärtus ületas 500 000 forintit.

Poolas registreeriti restitutsiooninõudeid kokku vaid 75 000 (1993. a. alguseks), kusjuures kolm neljandikku nõuetest puudutasid endisel Poola territooriumil Ukrainas, Valgevenes ja Leedus asuvat maad ja vara. Ka seal kompenseeritakse valdavalt privatiseerimisosakutega. Vaid põllumajandusliku maa, väikeomandi ja säilinud majade puhul toimub võimaluse korral tagastamine.

Endises Tšehhoslovakkias rahuldati kokku ligi 100 000 võõrandatud vara tagastamise taotlust, ja seda vaid riigis alaliselt elavatele kodanikele. Välismaal elavad isikud said vara tagasi taotleda vaid siis, kui nad asusid alaliselt riiki elama ning võtsid tagasi varasema kodakondsuse. Tšehhi Vabariigis ja Slovakkias eraldati 3 % privatiseerimisele minevate ettevõtete aktsiatest restitutsioonikompensatsiooniks.

Seega oli teiste siirderiikide omandiõiguse taastamisega seotud riiklikud programmid märksa tagasihoidlikumad.

 

Võimalikud seadusandlikud piirangud Eestis

 

Eesti Vabariigi Põhiseaduses sätestatud põhimõtteid järgides ning sundüürnike õigusi eiramata oleks vahendite piiratuse tingimustes ühe lahendusteena olnud võimalik kehtestada seadusandluses piirangud tagastatava omandi või õigustatud subjektide ringi suhtes, nähes enam ette võõrandatud vara kompenseerimist kas rahas või erastatud ettevõtete aktsiates, samuti vara asendamist.

 

Eestis oli omandireformi õigustatud subjektide nimekiri eriti laiaulatuslik. Kui endine omanik oli surnud, määratleti omandireformi õigustatud subjektidena ka: endise omaniku vanemad, abikaasa ja lapsed; endise omaniku lapselapsed ja teised alanejad sugulased, kui nende vanem on surnud.

Kuni 1997. aastani oli õigustatud subjektide nimekirjas ka endise omaniku lapse abikaasa, kui endise omaniku laps on surnud (sõltumata surma ajast). 29. jaanuaril 1997. aastal vastu võetud omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadusele jäeti aga nimetatud isikud subjektide nimekirjast välja. Selleks ajaks oli aga valdav enamus tagastamisotsuseid juba tehtud.

Õigusvastaselt võõrandatud vara endiste omanikena omandireformi õigustatud subjektidena nimetab seadus ka füüsilisi isikuid, kes olid sunnitud reaalse repressiooniohu tõttu oma vara ära andma või maha jätma, kui nad ORASe jõustumise ajal elasid alaliselt Eesti vabariigi territooriumil või kui neil oli 1940. a 16. juunil Eesti Vabariigi kodakondsus ning ebaseadusliku otsuse, ametiisikute omavoli või reaalse repressiooniohu olemasolu on kohtulikult tõendatud.

Siin on kõige enam vaidlusi tekkinud Saksamaale 1939.-1941. aastatel suundunud perede vara tagastamisel, nimelt kas kuulutada omandireformi õigustatud subjektideks või mitte ka otseses repressiooniohus olnud isikud, kellel 1941. aastal õnnestus okupeeritud Eestist lahkuda Saksamaa ja N. Liidu kokkuleppe alusel. 20. juunil 1991 vastu võetud ORASe rakendusotsuses on kirjas “Omandireformi õigustatud subjektidele, kes lahkusid Eestist Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel, õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise küsimused lahendatakse riikidevaheliste lepingutega määratud korras”. Taolist lepingut pole aga sõlmitud.

1939. aastal Eesti Vabariigi ja Saksa Riigi vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt jäi Saksamaale ümberasunute deklareeritud ja Eestis asunud vara Saksa riigi loodud Saksa Usaldusvalitsuse käsutusse. Saksa Riigi ja N. Liidu vahel 10. jaanuaril 1941. aastal sõlmitud kokkuleppe kohaselt läks see vara Nõukogude Liidu omandisse. Eksperdid väidavad, et Saksa ja N. Liidu vahel sõlmitud kokkulepped ei ole Eestile üldse siduvad.

Ŏiguskantsler Eerik-Juhan Truuväli on parlamendi infotunnis öelnud: “…leian, et nii tollased kokkulepped Eesti ja Saksamaa vahel kui ka hilisemad varanõuete reguleerimise lepingud Saksamaa ja NSV Liidu vahel, lisaks 1951. aastal Saksamaa Liitvabariigi nõudeõiguse loovutamine NSV Liidu kasuks on küsimuse lõplikul lahendanud”.

Ka peaminister Mart Siimann märkis oma vastuses arupärimisele Saksa Usaldusvalitsusele kuulunud majade omandiõiguse kohta, et “…1939. aastal Eesti Vabariigi ja Saksa Riigi vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt jäi Saksamaale űmberasunute deklareeritud ja Eestis asunud vara Saksa riigi loodud Saksa Usaldusvalitsuse käsutusse. Saksa Riigi ja Nõukogude Liidu vahel 10. jaanuaril 1941. aastal sõlmitud kokkuleppe kohaselt läks see vara Nõukogude Liidu omandisse”.

Lisaks maksis Saksamaalt saabunud arhiiviteatiste ning Saksa tagastamiseksperdi Harald Standli andmeil Saksa riik ümberasunuile kompensatsiooni viiekümnendate aastateni välja. Mitu kohalikku autorit on aga selles küsimuses teisel seisukohal. (Vt näiteks Kukk /1999/ ja Lippmaa /1998,1999/).

 

Kuddo märgib, et Saksamaa on loobunud teiste riikide, sealhulgas Eesti kodanikele sõja-aastatel tehtud kahjude kompenseerimisest. Reparatsioone maksti reeglina omal ajal sõja võitnud riikidele, seega N. Liidule, mitte viimase kodanikele. Saksamaa on nõustunud ka sellega, et tema kodanikelt äravõetud varandust (näiteks Tšehhi Vabariigis, Poolas jm) ei kompenseerita. Samas on Eestis füüsiliselt tagastatud märkimisväärne osa Eestist Saksamaale lahkunud isikutele kuulunud elamufondist.

Piirangud välismaalastele kinnisvara omandamisel kehtisid Eestis ka 1920.-1930. aastatel. Nii võttis Riigivolikogu 1929. aastal vastu välismaalastele kinnisvarade omandamise, valdamise ning kasutamise kitsendamise seaduse, mis nägi ette piirangud kinnisvara omamises eelkõige piiritsoonis. /Riigi Teataja 1928/. 1939. aasta novembris vastu võetud välismaalaste poolt kinnisvarade omandamise ja võõrandamise seadus nägi ette veelgi karmimad piirangud välismaalastele kinnisvara omandamiseks Eestis. /Riigi Teataja 1939/.

Seaduse kohaselt võisid välismaalased Eesti Vabariigi piires omandada, samuti oma valdusse ja kasutusse võtta kinnisvarasid ainult Siseministeeriumi loal, kuivõrd see ei olnud korraldatud teisiti Eesti Vabariigiga sõlmitud rahvusvahelistes lepingutes. Lisaks oli seaduse kohaselt välismaalaste kinnisvarade müügi korral Eesti riigil ostueesõigus.

Seega, nendib Kuddo -- mõistes restitutsiooni all esialgse õiguskorra taastamist - , jättis omandireform siiski välja 1920.-1930. aastatel Eestis kehtinud seadusandlikud piirangud kinnisvara omandiküsimustes välismaa kodanikele.

 

Üheks võimalikuks seadusandlikuks piiranguks oleks võinud olla ka asjaolu, kas natsionaliseeritud korter/maja oli omanikele või nende järglastele järgnevatel aastatel mingil muul moel asendatud või kompenseeritud. See puudutab eelkõige võõrandatud korterite vahetamist-asendamist. Nii jäid paljud võõrandatud elamutes, näiteks korteriühingutes, elanud pered sinna edasi elama. Järgnevatel aastatel on osa neist seaduslikul teel vahetanud oma korteri riigile kuulunud elamutesse/korteritesse.

Kehtivate seaduste alusel saavad tagastatud majade/korterite omanikud või nende järeltulijad mõlemad elamispinnad – nii endise kui ka vahetusega saadud korteri enda omandusse, jättes teise vahetajapoole ilma mõlemast elamispinnast. Lisaks on paljud omanikud viimase 50 aasta jooksul riigilt saanud tasuta elamispinda, mida oleks samuti võinud ühe piiranguna arvestada endise omandi asendusena-kompenseerimisena.

Üheks võimalikuks piiranguks oleks seadusandluses eluaseme puhul võinud olla ka endise omaniku alaline elukoht ja elamine Eestis. Vastasel juhul oleks kõne alla võinud tulla vaid omandi kompenseerimine.

 

 

 

 

Lõpetuseks

 

Maailmapanga töötaja Arvo Kuddo lõpetab konstateeringuga, et 1990. aastate keerulised siirdeprotsessid Eestis on kaasa toonud suured sotsiaalsed pinged. Majandusreformide tagajärjeks on olnud kiire elatustaseme langus ning elanikkonna kihistumine tulude ja vara järgi, rahvastiku ulatuslik vaesustumine, suhteliselt kõrge tööpuudus, plahvatuslik kuritegevuse, haigestumuse ja suremuse kasv, sealhulgas suitsiidide tagajärjel, ning sündimuse ja rahvastiku iibe järsk vähenemine. Elanikkonna kindlus- ja turvatunne on sattunud suure löögi alla.

Kodu ja perekond on alati olnud paigaks, kus inimene leiab raskel eluperioodil kaitset. Omandireformi käigus on kümnetelt tuhandetelt inimestelt võetud see viimanegi kindlustunne kodu näol ning koos sellega usk tulevikku. Eestis sellisel kujul käivitatud omandireform on tekitanud sügava lõhe kogu ühiskonnas ning diskrediteerinud siirdeperioodi reforme tervikuna.

Omandireform on olnud omanikekeskne. Samas on osa omanikest reformi tulemusel tunduvalt võitnud ning nende tagastatud vara on reaalväärtuses omal ajal võõrandatust isegi suurem. Teine osa omanikest on aga kaotanud, kuna ORASe poolt pakutud lahendused EVP-de näol on näiteks hävinud või tagastamisele mittekuuluva vara osas kompenseerinud vaid väikese osa nende poolt kaotatud vara tegelikust väärtusest.

Riiklik kompensatsioonimehhanism üürnikele ei ole taganud probleemile lahendust. Osa üürnikke on omanikepoolse surve tulemusena juba olnud sunnitud lahkuma senisest kodust ning otsima oma vahenditest asenduspinda. Teine osa üürnikke aga ei ole selleks majanduslikult võimelised. Elamumajanduse arengukavas kavandatud meetmed on jäänud hiljaks ning elamureform on võrreldes vajadustega tugevalt alafinantseeritud.

Kuigi omandireformile on raske anda tagasikäiku, tuleb omandisuhete ümberkorraldamine viia kooskõlla Põhiseadusega ning Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooniga. See eeldab lisaks seadusandluse täiustamisele märkimisväärset riigipoolset ressursside eraldamist omandireformiga kaasnevate vastuolude kõrvaldamiseks.